Os apartamentos turísticos pertencem à classe dos empreendimentos turísticos, sendo assim uma tipologia de empreendimento turístico bastante adaptada ao ambiente urbano. Os apartamentos turísticos resultam sempre de um conjunto homogéneo de apartamentos que se destinam à atividade turística dentro de um edifício. Podem ocupar todo o imóvel ou só parte deste. Os apartamentos têm obrigatoriamente de ser acedidos por espaços comuns e ser destinados ao uso de turismo.
O que são apartamentos turísticos segundo a lei?
Segundo o artigo 14º do Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho um apartamento turístico está definido assim:
1 – São apartamentos turísticos os empreendimentos turísticos constituídos por um conjunto coerente de unidades de alojamento, do tipo apartamento, entendendo-se estas como parte de um edifício à qual se acede através de espaços comuns, nomeadamente átrio, corredor, galeria ou patamar de escada, que se destinem a proporcionar alojamento e outros serviços complementares de apoio a turistas.
2 – Os apartamentos turísticos podem ocupar a totalidade ou parte independente, constituída por pisos completos, de um ou mais edifícios, desde que os edifícios em causa constituam, entre eles, um conjunto de espaços contíguos, ou desde que, entre eles, exista uma área de utilização comum.
3 – Os apartamentos turísticos devem dispor, no mínimo, de 10 unidades de alojamento.
Como criar Apartamentos turísticos?
Um edifício de apartamentos turísticos pode ser uma construção nova ou uma reabilitação de um edifício existente. Em qualquer caso para gerar apartamentos turísticos, deve seguir várias etapas. Conheça em seguida o processo.
Fale com o arquiteto
Primeiro fale com um arquiteto sobre se a propriedade ou edifício que possui pode ou não incluir apartamentos turísticos. Cada local. é distinto. Um arquiteto da Utopia pode dizer-lhe se é possível ou não licenciar um edifício de apartamentos turísticos no local. Evita assim uma compra desnecessária ou a perda de tempo. Os nossos arquitetos podem também aconselhar sobre qual o segmento apropriado para os apartamentos turísticos. Ao mesmo tempo, poderá antecipar os custos de construção e o tempo necessário para concluir o investimento. Em suma, o arquiteto explicará todas as fases do investimento para o seu caso específico.
Faça o pedido de licenciamento
Depois de contratar o arquiteto é altura de desenvolver o pedido de licenciamento junto da câmara municipal. O arquiteto prepara o projeto de arquitetura e este deverá já incluir o uso de turismo. O projeto de arquitetura deverá também incluir todos os espaços previstos nos apartamentos turísticos.
Atualmente, já não é necessária consulta prévia ao Turismo de Portugal. Contudo é previdente submeter o projeto ao Turismo de Portugal para saber se toda a legislação está a ser cumprida. Evita assim surpresas desagradáveis mais tarde como correções depois de concluída a obra.
O pedido de licenciamento do projeto tem de ser aprovado para que possam ser entregues os projetos de especialidades de engenharia.
Faça um concurso de obra
Depois de aprovado o pedido de licenciamento dos apartamentos turísticos, o arquiteto prepara um projeto de execução com um caderno de encargos e mapa de medições. Com estes documentos pode lançar um concurso de obra pedindo preços às empresas de construção. Deste modo escolhe o melhor construtor para executar a sua obra e garante que o projeto tem qualidade.
Execute a obra
Durante a execução de obra o arquiteto acompanha as dúvidas do construtor. Garante assim que os apartamentos turísticos ficarão conforme o projeto.
Obtenha a licença de utilização
Uma vez concluída a obra, pode solicitar junto da câmara municipal a sua licença de utilização. Deverá entregar todos os documentos do construtor conforme as indicações do arquiteto. Logo que obtida a licença de utilização pode solicitar o registo do empreendimento turístico junto do Turismo de Portugal.
Explore os apartamentos comercialmente
Com o título constitutivo da propriedade horizontal e o uso respetivo, poderá explorar o empreendimento. Tira assim partido do investimento obtendo finalmente retorno sobre o capital investido. Pode desta forma obter o retorno prestando o serviço turístico ou caso o deseje, vendendo uma percentagem das frações.
Vantagens e desvantagens dos apartamentos turísticos
Os apartamentos turísticos são um investimento com aspetos positivos e negativos. Deverá conhecer cada uma destas características para saber se o investimento se adequa ao seu perfil de investidor.
Vantagens dos apartamentos turísticos
Os apartamentos turísticos possuem vantagens importantes que os têm tornado apetecíveis para fundos de investimento imobiliário e alguns investidores.
Diferenciação
Os apartamentos turísticos são raros. Como tal, ao optar por este empreendimento turistico está a diferenciar-se da concorrência e poderá obter maiores rentabilidades
Legislação urbanística menos restritiva
Hoje, os edifícios de habitação coletiva ou alojamento local têm enquadramento jurídico muito restritivo nas zonas urbanas. Os apartamentos turísticos escapam a estas restrições.
Transacionáveis
Os apartamentos turísticos, podem vender parte das frações desde que mantenham uma percentagem afeta ao uso turístico.
Adaptáveis a imóveis existentes
É possível usar um prédio de escritórios ou edifício de habitação e convertê-lo em Apartamentos turísticos, desde que siga o processo de como criar um apartamento turístico.
Bons para centros urbanos
Os apartamentos turísticos adaptam-se bem às zonas urbanas onde há edifícios de habitação coletiva.
Baixos custos de manutenção
Não havendo os mesmos serviços que num hotel, os apartamentos turísticos têm baixos custos de operação.
Desvantagens dos apartamentos turísticos
Apesar de atrativos existem algumas questões que afastam os investidores dos apartamentos turísticos.
Capital Inicial
Os apartamentos turísticos obrigam a um investimento inicial elevado, dada a dimensão dos edifícios ser já superior a 750 m2.
Número mínimo de unidades de alojamento
O facto de haver um número mínimo de 10 apartamentos torna o investimento inviável nalgumas propriedades.
Serviços obrigatório
O facto de serem necessários alguns serviços turísticos no edifício, implica sempre um custo de operação que não está ao alcance de todos os investidores.
Estacionamento
O estacionamento de uma viatura por apartamento é obrigatório. Nalguns edifícios isto não é possível. Contudo, o Turismo de Portugal aceita a apresentação de contratos de aluguer em edifícios próximos como alternativa.
Tipos de apartamentos turísticos?
Os Apartamentos Turísticos classifica-se segundo estrelas. Contudo, não existem apartamentos turísticos com menos de três estrelas. Assim, existem apenas apartamentos turísticos com três, quatro e cinco estrelas. Cada um dos três tipos possui determinados espaços obrigatórios e outros opcionais. Segundo o Anexo III, Portaria n.º 309/2015, Decl Retif nº 49/2015 o investidor pode optar pela categoria mais apropriada conforme as características do investimento.
3 Estrelas
É a classificação mais baixa. Apenas é necessária uma receção, zona de serviços devidamente equipada e vigilância noturna. É necessário um leque de serviços mínimos a oferecer aos hóspedes. A área mínima dos apartamentos é de 25,5 m2. A limpeza dos apartamentos é obrigatória,
4 Estrelas
É a classificação intermédia. Para além da receção, zona de serviços para o pessoal, vigilância noturna e limpeza, é também obrigatório ter serviços de lavandaria e engomadoria. O elevador entre pisos é obrigatório nos apartamentos turísticos de 4 estrelas. A área mínima dos apartamentos é de 28 m2. Nesta categoria é também comum haver serviço de pequenos-almoços e salas de reunião.
5 Estrelas
É a classificação máxima. É obrigatório para os apartamentos turísticos de 5 estrelas a zona de receção, zona de serviços, limpeza de quartos, vigilância noturna, lavandaria e engomadoria, elevador entre pisos e WiFi em todas as zonas comuns e privadas. A área mínima dos apartamentos é de 31 m2. Nesta categoria é comum haver room service para refeições e pequenos-almoços. Embora não seja obrigatório, equipamentos como spa ou piscinas são também aqui frequentes.
Custo de construção dos Apartamentos Turísticos?
Os custos de construção dos apartamentos turísticos são muito idênticos ao custo de habitação de padrão elevado. Atualmente os custos de construção dos apartamentos turísticos rondam os 1 500 euros o m2. Contudo nas reabilitações ou adaptações de edifícios existentes o custo de construção poderá ser menor. Quando a estrutura não tem de ser alterada há uma poupança de 40% do custo total da obra.
O nosso gabinete de arquitetura e engenharia tem já uma vasta experiência no desenho, conceção e construção de Empreendimentos Turísticos em geral e de Apartamentos Turísticos em Particular. Contacte um arquiteto da Utopia e saiba já o custo de construção aproximado do seu projeto em particular.
Conversão de edifícios em Apartamentos Turisticos?
Alguns edifícios podem ser convertidos em Apartamentos turísticos facilmente. Os edifícios de habitação que possuem um conjunto de características específicas não obrigam a obras significativas. Contudo, para isso os edifícios terão de possuir os seguintes elementos cumulativamente:
– O edifício possui um só proprietário
– O imóvel tem 10 ou mais apartamentos
– A propriedade tem estacionamento de 1 lugar por apartamento
– Os espaços comuns do imóvel dão acesso a um espaço de uso coletivo
Quando os edifícios existentes têm o uso de escritório ou a propriedade não possua estas características a conversão poderá ser mais complexa. Mas, para ter a certeza da possibilidade de conversão, fale com um arquiteto da Utopia.
Em qualquer caso, a conversão terá sempre de obedecer ao processo de licenciamento descrito acima em “Como criar Apartamentos Turísticos“.
Alojamento local vs Apartamento Turístico
É importante diferenciar o alojamento local (em equipamentos de hospedagem com quartos ou apartamentos) dos Apartamentos Turísticos.
Primeiramente, o alojamento local são edifícios com licença de utilização de habitação ou serviços. Os apartamentos turísticos são edifícios cujo uso é de turismo e podem usar o dístico do Turismo de Portugal.
Segundo lugar, os alojamentos locais estão sujeitos a enormes restrições nas cidades de Lisboa e Porto. Os apartamentos turísticos não estão sujeitos às restrições e cotas existentes para habitação e alojamento local.
Terceiro, o alojamento local não permite a obtenção de visto gold. Os apartamentos turísticos continuam a permitir a obtenção de visto.
Quarto, o alojamento local é licenciado pelas câmaras municipais enquanto os Apartamentos Turísticos são também supervisionados pelo Turismo de Portugal
Quinto, os alojamentos locais não têm apoios comunitários. Já os apartamentos turísticos, são uma categoria de Turismo e como tal existem apoios com fundos de coesão.
Os vistos Gold e os apartamentos turísticos
Um factor que tem impulsionado os vistos turísticos é precisamente o tema dos “vistos gold” e a legislação recente. Contudo a legislação tem mudado constantemente e sendo gradualmente mais restritiva no tipo de opções de investimento. Assim, foi publicado no passado dia 12/02/2021 o novo Decreto-Lei procede à oitava
alteração à Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, alterada pelas Leis números 29/2012, de 9 de agosto, 56/2015, de 23 de junho, 63/2015, de 30 de junho, 59/2017, de 31 de julho, 102/2017, de 28 de agosto, 26/2018, de 5 de julho, e 28/2019, de 29 de março, que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de
estrangeiros do território nacional.
Esta nova legislação impede o investimento em habitação no Porto e em Lisboa para obtenção de “golden visa”. Todavia, os apartamentos turísticos são agora uma excelente alternativa na medida em que o imóvel ou o apartamento pode ser adquirido pelo cidadão estrangeiro.