Uma alteração ao alvará de loteamento permite construir uma edificação com características adaptadas ao que pretende. Contudo, o processo é considerado uma operação urbanística e como tal, sujeito a um conjunto de procedimentos legais. Conheça aqui os aspectos mais relevantes sobre o procedimento de alteração de um alvará de loteamento.
O que é uma alteração alvará de loteamento?
O RJUE (Regime Jurídico de Urbanização e Edificação) é inicialmente constituido pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, depois é alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro e recentemente foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de Janeiro. Deste modo, este conjunto de normas prevê que o alvará de loteamento possa mediante certas circunstâncias ser alterado. Assim, desde que seja cumprida toda a legislação aplicável, e a maioria dos proprietários do loteamento não se oponha, é possível a alteração dos dados que constam do alvará de loteamento de um terreno.
Como fazer uma alteração ao alvará de loteamento de um terreno?
Para poder fazer uma alteração ao alvará de loteamento deve seguir vários passos. Veja em seguida o processo para ter sucesso.
Primeiro fale com um arquiteto
Primeiro fale com um arquiteto sobre se o alvará de loteamento que possui pode ou não ser alterado para aquilo que pretende. Por vezes pretende-se mudar as áreas de construção (aumentar ou diminuir). Outras vezes pretende-se mudar o local de implantação do edifício ou o número de pisos.
O arquiteto submete o pedido de alteração
Com os documentos de propriedade, bem como as áreas e desenhos definidos, o arquiteto submente o pedido de alteração na câmara municipal.
A câmara pronuncia-se e consulta os vizinhos
Se a nova pretensão de áreas e de implantação respeitar o PDM e estiver bem enquadrada urbanisticamente a câmara vai efetuar o deferimento do processo. O deferimento é a palavra usada para aprovação.
Contudo, tenha em conta que os vizinhos recebem uma carta que os informa sobre o pedido e podem-se opor. Caso mais de metade dos vizinhos se oponha, o processo é indeferido (indeferido quer dizer que não é aprovado). Caso mais de metade não se oponha o processo é deferido (isto é, aprovado)
Convém salientar que na generalidade dos casos os vizinhos não se opõem. Como tal desde que seja respeitada a legislação geral, o processo é aprovado.
Obtém-se o novo alvará de loteamento
Com a aprovação do projeto, é emitido o novo alvará de loteamento que deverá ser levantado pelo requerente na câmara municipal.
Quando é que é necessário alterar o alvará de loteamento?
Existem várias situações em que o alvará de loteamento necessita de ser alterado. Estas são pois algumas das situações em que é mesmo necessário fazê-lo:
- Quando a área que se pretende construir é inferior ou superior à area definida no alvará de loteamento. Tenha atenção que não é necessária alteração se o loteamento registar a “áreas máximas”. Nesse caso as câmaras municipais aceitam que a área de construção seja inferior mas já não aceitam áreas superiores.
- Quando se pretende um uso diferente do uso previsto
- Quando se pretende reduzir ou aumentar o número de pisos. Este caso é semelhante ao caso das áreas. Nos alvarás em que está presente a expressão “número maximo de pisos” é possível construir um número de pisos inferior. Caso contrário tem mesmo de fazer o pedido de alteração
- Sempre que pretenda juntar dois terrenos num só terreno e numa só construção.
- Quando o loteamento tem alçados já pré-determinados e não os quer respeitar, tem de submeter um pedido de alteração
- Quando pretende alterar a implantação do edifício definida na planta síntese do loteamento, tem mesmo de fazer o pedido de alteração também.
O que tem de incluir o pedido de alteração de alvará?
O pedido de alteração de alvará de loteamento tem de incluir diversas formalidades de acordo com o RJUE.
Assim estas são as características a que deve observar o pedido:
- Um arquiteto habilitado tem de assinar o documento e deverá incluir todos os documentos que comprovem que o arquiteto está inscrito na ordem no momento da submissão do pedido.
- O pedido tem de ter os dados do proprietário e os documentos que compravam a sua titularidade (Certidão da conservatória do Registo predial e identificação do titular)
- Memória descritiva e justificativa da pretensão assinada pelo arquiteto
- Desenhos atuais do que pretende alterar
- Ficha estatística com os dados do pedido, do terreno em causa e do loteamento
- Termo de responsabilidade do autor do projeto assinado pelo arquiteto
- Pagamento das taxas de apreciação e das taxas urbanísticas
O pedido de alteração pode ser rejeitado?
Sim, a câmara municipal pode rejeitar uma alteração ao alvará de loteamento. Nesse sentido, estas são as situações em que tal acontece.
Se faltar algum documento previsto na legislação, a câmara rejeita o pedido em fase de apreciação liminar, pois é ilegal. Como tal, deve acrescentar o documento em falta.
Se a maioria dos proprietários se opuser, a câmara rejeita o pedido. Assim sendo, só se repetir o processo e a maioria dos proprietários não se opuser é que pode ser aceite.
Se violar o PDM ou possuir uma integração paisagística deficiente, a câmara indeferirá o pedido. Em suma, perante esta situação, deverá alterar a proposta.
Por fim, a câmara anula o pedido se não pagar as taxas urbanísticas. Nesse caso, há um prazo de caducidade de alguns meses. Se ultrapassar o prazo o gestor do processo ordena o arquivamento do mesmo. Em resumo, terá de submeter tudo de novo na câmara municipal.
Quais as vantagens de alterar o alvará de loteamento?
Alterar o alvará de loteamento para os valores e o tipo de edifício que pretende pode trazer inúmeras vantagens:
Em primeiro lugar só constrói aquilo que verdadeiramente necessita. Normalmente os loteamentos preveem áreas de construção elevadas porque o promotor também é construtor. Se não precisa de uma casa tão grande, pode construir uma casa mais pequena poupando assim imenso no valor da construção.
Em segundo lugar, há que dizer que por vezes o que está no alvará não permite fazer o que pretende. Ora o pedido de alteração resolve-lhe esse problema. Pode assim construir algo apropriado aos seus objetivos.
Em terceiro lugar, mesmo que a câmara municipal rejeite o pedido, nunca perde os direitos que já tinha anteriormente.
Quais as desvantagens de alterar o alvará de loteamento?
A alteração de um alvará de loteamento é uma operação urbanística que também tem as suas desvantagens.
Em primeiro lugar tem o custo do projeto, o custo da apreciação de projeto na câmara municipal e as taxas urbanísticas correspondentes. Se os custos suplantarem os benefícios, pode não ser o mais indicado para si.
Em segundo lugar, o pedido de alteração é um processo que demora um determinado tempo a concluir. Se o projeto precisa de urgência, pode não compensar o tempo de espera. Isto é, talvez seja melhor escolher outro terreno que não o obrigue a efetuar a alteração.