O alvará de loteamento é o resultado de um projeto de loteamento. Confere ao proprietário de um terreno um determinado direito de construção. Este documento é fornecido pela câmara municipal e é depois incluído na certidão da Conservatoria do Registo Predial e nos documentos das Finanças.
O que é um alvará de loteamento?
Segundo o RJUE (Regime Jurídico de Urbanização e Edificação) recentemente alterado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de Janeiro, um alvará de loteamento é um documento emitido pela câmara municipal que define as áreas de construção permitidas para cada lote de terreno presente numa operação urbanística.
No fundo é um texto que resume os usos permitidos, o número de pisos acima e abaixo da cota da soleira, as zonas onde se devem implantar os edifícios e as áreas de terreno de cada um dos lotes de um loteamento.
Como obter um alvará de loteamento?
Só é possível um terreno possuir um alvará de loteamento se o mesmo terreno foi incluído num projeto de loteamento aprovado anteriormente. Assim, se pretender obter um alvará de loteamento para um terreno, terá de dividir a propriedade em vários lotes e a cada um destes é atribuída uma determinada capacidade de edificar.
Fale com o arquiteto
Primeiro fale com um arquiteto sobre se a propriedade ou edifício que possui ou pretende comprar pode ou não ser objeto de loteamento. Cada local é distinto. Um arquiteto da Utopia pode dizer-lhe se é possível ou não aprovar um loteamento na câmara municipal e assim obter o alvará de loteamento. Os nossos arquitetos podem também explicar-lhe a capacidade construtiva e o número de lotes possível.
Faça então o pedido de loteamento
Depois de contratar o arquiteto é altura de desenvolver o pedido de loteamento junto da câmara municipal. O arquitecto submeterá o projeto e as especialidades das obras de urbanização a realizar.
Faça um concurso de obra
Depois de aprovado o pedido de loteamento, o arquiteto prepara um projeto de execução com um caderno de encargos e mapa de medições. Com estes documentos pode lançar um concurso de obra para os espaços a urbanizar com infraestruturas públicas.
Execute a obra de urbanização
Durante a execução das obras de urbanização o arquiteto acompanha as dúvidas do construtor. Garante assim que os lotes e infraestruturas ficarão conforme o projeto.
Obtenha o alvará de loteamento
Uma vez concluída a obra, pode solicitar junto da câmara municipal o alvará de loteamento. Deverá entregar todos os documentos do construtor conforme as indicações do arquiteto. Logo que obtido o alvará de loteamento na câmara, pode ir à Conservatória do Registo Predial e às Finanças para atualizar as novas propriedades. Pode então vender cada um dos lotes com o alvará de loteamento.
Porque é que existem alvarás de loteamento?
No fundo o alvará de loteamento existe para dar segurança a quem compra um terreno. Ao comprar um terreno com um alvará de loteamento está a comprar um terreno que sabe de antemão que é urbano e, como tal, pode construir ali. É assim uma garantia de que existem regras definidas de construção para o seu lote e para os lotes que fazem parte do mesmo loteamento.
Por outro lado, a existência de alvarás de loteamento garante homogeneidade da construção. A ideia é haver harmonia e equilíbrio nas operações urbanísticas. Isto é, pretende-se com a legislação do RJUE garantir a qualidade urbana. Por outras palavras, garante-se que há áreas de implantação equilibradas, áreas de estacionamento suficientes e zonas verdes em quantidade abundante.
Em suma, é uma garantia para os investidores.
Como obter uma cópia de um alvará de loteamento?
Caso saiba ou lhe tenham dito que o terreno possui alvará de loteamento, é perfeitamente possível confirmar se esta afirmação é verdadeira. Existem várias formas de obter os dados do alvará de loteamento.
Diferentes formas de consulta
- Para obter uma cópia do alvará de loteamento basta consultar a certidão do registo predial do terreno em causa. Nesta estará uma descrição igual à que consta do alvará de loteamento emitido pela câmara.
- Na caderneta das Finanças relativa ao terrenos está também um registo da capacidade construtiva e area do terreno. Neste caso não está descrito nada sobre os terrenos vizinhos que também fazem parte do loteamento.
- Consultando o processo na câmara municipal terá acesso a todo o processo de loteamento e nele consta o alvará emitido pela câmara municipal.
O que deve conter um alvará de loteamento?
Um alvará de loteamento contém informação relativa a todos os terrenos que fazem parte da mesma operação de loteamento. Assim encontramos no documento os dados seguintes:
- Nome de Câmara Municipal que emite o documento
- Identidade de quem promoveu o loteamento
- A localização do terreno que foi fracionado em lotes
- Todos os lotes são numerados e possuem área de terreno, número de pisos acima e abaixo da soleira, área de construção obrigatória ou máxima
- Todas as alterações efectuadas ao longo do tempo em cada lote
Quais as vantagens de ter um alvará de loteamento?
Comprar um terreno com alvará de loteamento tem de facto bastantes vantagens. Veja em seguida as mais importantes:
Em primeiro lugar sabe que este é um terreno onde é possível construir um determinado volume. E isto é uma segurança para o comprador, pois sabe que não vai ser surpreendido com problemas legais no momento de construir.
Em segundo lugar, construir num local com alvará de loteamento é mais rápido pois o processo de construção enquadra-se numa comunicação prévia e não num pedido de licenciamento.
Em terceiro lugar, os terrenos vizinhos e que constam do loteamento estão também abrangidos pelas mesmas regras. Isto significa que a envolvente do terreno não receberá construções que não estavam previstas.
Em quarto lugar, sabe que o seu terreno está devidamente infraestruturado por abastecimento de água, drenagem de residuais, acesso automóvel, passeios iluminação pública e telecomunicações.
Quais as desvantagens de ter um alvará de loteamento?
Comprar um terreno com alvará de loteamento tem, contudo alguns aspectos que podem não ser bem adequados ao que pretende e que nesse sentido são desvantagens. Conheça de seguida os principais problemas:
Em primeiro lugar veja que já está definida uma área de construção e número de pisos. Ora, este dado pode não permitir fazer a construção que pretende. Caso queira alterar estes dados, tem de fazer um processo de alteração do alvará de loteamento e isso tem custos em taxas urbanísticas à câmara municipal.
Em segundo lugar, por vezes o problema não está na área ou número de pisos, mas sim no uso que pretende fazer do terreno. Se o uso consagrado no alvará é comércio, não poderá usar o terreno para construir uma habitação. Neste caso teria também de fazer uma alteração ao alvará de loteamento.
Em terceiro lugar, repare que se quiser juntar dois terrenos não o pode fazer no imediato. Tem que submeter também um pedido de alteração ao alvará existente.
Em quarto lugar, por vezes os alvarás de construção pertencem a loteamentos com regulamentos sobre os materiais e sobre as características dos projetos. Tenha em atenção que os projetos ficam sempre limitados a estas características.
Pode-se alterar um alvará de loteamento?
Sim, perante o cumprimento de requisitos particulares, o Regulamento Juridico de Urbanização e Edificação prevê de facto que se possa alterar o alvará de loteamento. Contudo existem casos em que essa alteração não é possível e existem outros casos em que o processo é relativamente simples. Caso pretenda alterar um alvará de loteamento existente consulte primeiro um arquiteto da Utopia ou conheça nesta página o processo de alteração de alvará de loteamento.